Investeren in vastgoed

Investeren in vastgoed? De 10 geboden van een doordachte vastgoedbelegging

22 september 2017 - Kevin Deglin

Is investeren in vastgoed vandaag nog een garantie op een solide rendement? Is verhuren een bron van inkomsten, of eerder een bron van zorgen? Helder biedt u duidelijke antwoorden en toont hoe u met een gerust hart in vastgoed kunt beleggen. We gidsen u ook door de verschillende types van vastgoedbeleggingen die de markt aanbiedt. Kruip mee in het hoofd van een vastgoedinvesteerder en lees onze 10 geboden voor een doordachte vastgoedbelegging.

1. Koop rationeel, niet emotioneel

Er zijn twee manieren om in vastgoed te beleggen. In de eerste plaats kennen we vastgoed voor eigen gebruik: uw gezinswoning, uw bedrijfsgebouw, uw buitenverblijf, … Deze aankopen doet u doorgaans vanuit uw persoonlijke voorkeuren.

Een tweede manier is vastgoed selecteren als investering, met als voornaamste doel een zo hoog mogelijke opbrengst genereren.

Bij dit soort aankoop spelen 3 belangrijke factoren een rol:

  1. Selectie
  2. Verhuur en beheer
  3. Verkopen met effectieve meerwaarde

Emotie is bij al deze stappen zelden of nooit de beste raadgever. Bekijk het zoals investeren in aandelen of obligaties. Daar let u ook op prestaties en rendement, niet op schoonheid of sentiment.

2. Koop residentieel

Wie in vastgoed wenst te beleggen, is in de eerste plaats op zoek naar veiligheid en zekerheid. Daarom is ons advies: focus liever op de residentiële markt dan op commercieel vastgoed zoals winkel- en kantoorpanden. De vastgoedmarkt biedt namelijk één solide garantie: wonen is een basisbehoefte en ieder mens wil een dak boven zijn hoofd hebben. Er zal dus altijd vraag zijn naar residentieel vastgoed, ongeacht het economisch klimaat.

Een kleine nuance: geografische ligging speelt een rol. Zo zal bijvoorbeeld de Spaanse of de Amerikaanse vastgoedmarkt veel minder waardevast zijn dan de Belgische. De reden hiervoor ligt hier in de aard van de Belgische spaarder en aan het conservatieve leengedrag van de Belgische consument. Resultaat: onze residentiële markt is een van de meest waardevaste ter wereld. Wist u bijvoorbeeld dat 2/3 van de jonge gezinnen gesteund wordt bij het kopen van hun eerste woning met financiële steun van hun ouders of familie? Dit is slecht een van de manieren waarop de bekende Belgische spaartegoeden (zo’n 350 miljard euro!) hun weg terugvinden naar de residentiële vastgoedmarkt!

3. Bekijk vastgoed in functie van vermogensspreiding

Spreiding vormt de rode draad in elke beleggingsfilosofie en kan dus ook hier van dienst zijn.  Men dient spreiding niet enkel te bekijken binnen een bepaalde activaklasse zoals aandelen of obligaties, maar over alle activaklassen heen. Leg dus niet al uw eieren in dezelfde mand!

4. Bekijk vastgoed als een inflatiebestendige spaarformule

 Onroerend goed bestaat in wezen uit drie tastbare componenten: grond, materialen (stenen, hout, …) en arbeid (er moet immers gebouwd worden). Twee van de drie (materialen en arbeid) worden in België geïndexeerd. Dit is een van de redenen waarom vastgoed hier zijn waarde behoudt, want als de inflatie stijgt, stijgen de basisprijzen mee. Dit levert een groot verschil op in vergelijking met een klassieke spaarrekening: die heeft vandaag een negatief reëel rendement omdat de verkregen rente de inflatie niet kan bijhouden.

5. De regel van 3: meerwaarde – huurrendement – fiscaal rendement

Als u uw vastgoedbelegging op een correcte manier naar waarde wil schatten, moet u het volledige rendement berekenen. Dat rendement bestaat uit 3 elementen, waarvan sommige wel eens vergeten worden bij de financiële evaluatie van vastgoed.

Meerwaarde

Meerwaarde is de prijsevolutie van uw vastgoed over de jaren heen. Met andere woorden: het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs. Officiële cijfers over 50 jaar heen (1953-2003) tonen aan dat een Belgische woning gemiddeld 6,30% per jaar in waarde steeg. Dat is een verdubbeling om de 12 jaar! En ook al is het tempo vandaag wat gezakt, toch stegen de reële vastgoedprijzen ook in de voorbije 16 jaar nog met een mooie 55%.

Zoals bij elke belegging (roerend of onroerend) geldt natuurlijk dat u uw meerwaarde pas verzilvert als u daadwerkelijk weer verkoopt. Terwijl het bij veel beleggingen moeilijk is om het ideale verkoopmoment te bepalen, is dat bij vastgoed eenvoudiger. Na ongeveer 15 jaar komen er stilaan structurele kosten aan een nieuwbouw én raakt de bouwstijl uit de mode. Verkopen binnen de eerste 15 jaar betekent dus dat uw vastgoed nog in goede staat verkeert én dat het nog op zijn aantrekkelijkst is voor potentiële kopers.

Huurrendement

De meest directe en eenvoudige vorm van rendement: als u uw pand verhuurt, genereert u daarmee inkomsten die de aankoopkost en/of afschrijving (deels) compenseren. Een degelijk huurrendement, op panden die ook een mooie meerwaarde kunnen genereren, zal ongeveer rond de 3% liggen. 

Fiscaal rendement

Beleggen in vastgoed kan u een fiscaal voordeel opleveren. Het geld dat u hiermee uitspaart, moet ook gezien worden als een deel van het rendement dat u uit uw belegging haalt.

De fiscale behandeling van vastgoed verschilt naargelang u uw pand privé koopt of met een vennootschap.

Privé:

  • Huur is onbelast op voorwaarde dat het gaat over private huur (=wonen)
  • De meerwaarde is onbelast op voorwaarde dat er ten vroegste 5 jaar na aankoop weer verkocht wordt.
  • Intresten van een lening neutraliseren het Onroerend Inkomen in de personenbelasting (OI).
  • Kapitaalsaflossingen van een lening kunnen onder bepaalde voorwaarden ingebracht worden in de fiscale korf van het langetermijnsparen.

Vennootschappen:

  • Huur wordt belast aan het tarief van de vennootschapsbelasting.
  • De meerwaarde wordt berekend als het verschil tussen boekwaarde en verkoopprijs. Ze wordt belast aan het tarief van de vennootschapsbelasting in het jaar van verkoop.

(als u de totale verkoopprijs binnen de 5 jaar herinvesteert in afschrijfbare materie, kunt u de meerwaarde gespreid laten belasten).

  • Aankoopkosten zijn aftrekbaar (btw, registratierechten, notariskosten, bankkosten)
  • Beheerskosten zijn aftrekbaar: onroerende voorheffing, verzekeringen, kosten voor professioneel beheer, …
  • Intresten van leningen zijn 100% aftrekbaar.
  • Boekhoudkundige kost: we mogen afschrijven op de constructiewaarde (niet op de grond): indien een pand bestemd is tot bewoning loopt de afschrijving over een periode van 33 jaar.

6. Besteed verhuur en/of beheer uit aan professionals

Het beheer van opbrengsteigendommen is iets waar veel beleggers tegenop kijken. Er is nochtans een eenvoudige oplossing: uitbesteden. Alles zelf doen, brengt misschien iets meer op, maar door een kleine vergoeding aan professionals te betalen, bespaart u zich heel wat tijd, energie en zorgen.

Overweeg daarom te werken met:

  • een makelaar: deze doet enkel de verhuring, het vervolg van het beheer blijft ten laste van de eigenaar. Hij krijgt hiervoor traditioneel de 1e maand huur.
  • een rentmeester: doet de verhuring en de volledige opvolging (een 100% buffer tussen eigenaar en huurder). Krijgt maandelijks ongeveer 10% van de effectief ontvangen huurinkomsten.

Belegt u in appartementen? Dan moet u ook rekening houden met het beheer van de gemene delen (inkomhal, gangen, garage, tuin, lift, …). Dit kunt u uitbesteden aan een syndicus. Zijn vergoeding wordt betaald door een maandelijkse bijdrage van de gebruikers/huurders, al dan niet aangevuld met het werkingsfonds van de eigenaar.

7. Verhoog uw rendement door te lenen (in tijden van lage rente)

Door (een deel van) uw aankoop te financieren met een lening, creëert u een financieel hefboomeffect dat de opbrengst van uw geïnvesteerde vermogen verhoogt.

Bovendien kunt u het eigen vermogen dat u niet aan uw aankoop hebt besteed, benutten voor andere (beleggings)doeleinden.

Een voorbeeld:

Stel, u koopt een bestaand onroerend goed met een aankoopprijs van EUR 145.000. Met registratierechten en notariskosten bij komen we uit op EUR 160.950.

  • Bij aankoop zonder lening is het reële rendement gelijk aan het huurrendement van 4,35%.
  • Bij aankoop mét een lening voor 90% van de aankoopprijs, wordt de eigen investering beperkt tot 29.000 EUR. De rest leent de bank aan 2,5% op jaarbasis. Zo genereert u een rendement op het eigen vermogen van 13%.
ZONDER KREDIET
Totale prijsHuur/jaar HuurrendementEigen vermogen Krediet Interest/jaarROI
€ 160.950€ 7.0004,35%€ 160.950€ 0€ 04,35%
 MET KREDIET
Totale prijsHuur/jaar HuurrendementEigen vermogen Krediet Interest/jaarROI
€ 160.950€ 7.0004,35%€ 29.000€ 131.950€ 3.298,7513%

8. Locatie, locatie, locatie!

Kopen op een duurdere locatie is geen vastgoedsnobisme, maar een investering met een hoger rendementspotentieel. De actuele vastgoedprijzen weerspiegelen, samen met het spel van vraag een aanbod, namelijk een reële evolutie uit het verleden: een locatie is vandaag duurder omdat ze bewezen heeft meer in trek te zijn.

Maar hoe bepaalt u nu de ideale locatie? Dat hangt grotendeels af van uw doel: voor eigen gebruik kunt u emotionele parameters laten meespelen, maar voor beleggingsvastgoed kijkt u beter naar de verhuurmarkt in de omgeving.

9. Laat u bijstaan in het ganse proces

Als onervaren vastgoedbelegger is het heel moeilijk om zelf een aankoop rationeel genoeg te benaderen. Dit is – zoals we in ons eerste gebod al aanhaalden – de grootste valkuil voor wie in vastgoed wil investeren.

Daarnaast vraagt maximaal rendement genereren ook eenvoudigweg tijd, én is het aangewezen om een vastgoedinvestering te kaderen binnen het ruimere geheel van een allesomvattend persoonlijk financieel plan.

Wilt u meer weten over wat nu juist een grote huurmarkt is, welk type onroerend goed u best koopt (nieuwbouw of bestaand, serviceflat of studentenkamer, …)? Vraag ons gerust om raad. En houd onze website in de gaten voor een infoavond bij u in de buurt.

10. Beperk de successiekost

Een deel van uw liquide vermogen omzetten in een vastgoedbelegging heeft financiële consequenties. Naast de impact op uw fiscale situatie, kan dit ook gevolgen hebben voor de successiefactuur bij overdracht van uw vermogen naar uw kinderen of kleinkinderen.

Vandaar ons advies: overweegt u om uw vermogen te herstructureren, al dan niet met inbegrip van een vastgoedinvestering? Laat dan tegelijkertijd uw successieplan nakijken, zodat het rendement van uw belegging niet de fiscus, maar uw nabestaanden ten goede komt.

Hebt u nog vragen over investeren in vastgoed? Kom dan langs bij één van onze infoavonden over investeren in vastgoed en laat u bijstaan door onze experten.